Notre savoir-faire

Surface habitable (SHAB)

La surface habitable, définie à l'article R.156-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, précisée par le décret N°2021-872 du 30 juin 2021, est la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.155-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m (L. n° 84-68 du 25.01.1984 - Code de la Construction et de l'Habitation : art. R.156-1).

Surface de plancher (SDP)

La surface de plancher de la construction, définie par l'article R.111-22 du Code de l'Urbanisme, créé par le Décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015, est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades des bâtiments après déduction :

1. Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et des fenêtres donnant sur l'extérieur ;
2. Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3. Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
4. Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et aires de manœuvre ;
5. Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractères professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6. Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle, au sens de l'article L231-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7. Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont accessibles uniquement par une partie commune ;
8. D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Surface privative dite loi Carrez

La superficie privative dite loi Carrez, définie par l'article 4 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Surface Hors Œuvre Brute (SHOB)

Notion remplacée par la surface de plancher depuis le 1er mars 2012. Utilisée à l'origine en urbanisme réglementaire et définie dans la circulaire n°90-80 du 12 novembre 1990, elle se rapproche de la surface extra-muros du code de mesurage européen. Elle peut être utilisée encore en matière contractuelle comme base d'estimation ou pour des évaluations historiques.

La surface de plancher hors œuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction.

La SHOB doit être mesurée de manière à prendre en compte, d'une part, l'épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou constituant de simples cloisonnements) et, d'autre part, tous les prolongements extérieurs d'un niveau tels que balcons, loggias, coursives. Sont ainsi comprises dans la SHOB, les surfaces :

• des rez-de-chaussée et étages courants, y compris ceux des constructions non fermées par des murs, telles que, par exemple, les hangars ou surfaces non closes ;
• de tous les niveaux intermédiaires, tels que mezzanines et galeries ;
• des combles et sous-sols, aménageables ou non ;
• des toitures-terrasses, accessibles ou non.

Ne sont pas comprises dans la SHOB, les surfaces :

• des constructions ne formant pas de plancher, tel que les pylônes, canalisations, citernes, silos, de même que les auvents constituant seulement des avancées de toiture devant une baie ou une façade ;
• des terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chaussée ;
• de tous les vides qui, par définition, ne constituaient pas de surface de plancher et notamment ceux occasionnés par les trémies d'escalier, d'ascenseur ou de monte-charge ;
• des marches d'escalier, les cabines d'ascenseur et les rampes d'accès.

En revanche, constitue de la SHOB la partie du niveau inférieur servant d'emprise à un escalier, à une rampe d'accès ou la partie de niveau inférieur auquel s'arrêtait la trémie de l'ascenseur.

Surface Hors Œuvre Nette (SHON)

Anciennement utilisée en urbanisme réglementaire, cette surface a été remplacée par la surface de plancher depuis le 1er mars 2012. Elle peut encore servir à titre contractuel, ou pour des évaluations historiques.

La surface hors œuvre nette (SHON) s'obtient à partir de la SHOB en opérant deux, voire trois types de déduction :

1) Déduction des sous-sols et des combles de construction non aménageables pour l'habitation ou des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial. La déduction s'opère en fonction des critères suivants :

• Les locaux d'une hauteur de moins de 1,80 m ;
• L'usage des locaux : ne sont pas pris en compte certains locaux en combles ou en sous-sol non aménageables pour l'habitation ou pour d'autres activités en raison de l'usage qui en est fait dans la construction (chaufferie, système d'air conditionné, machinerie d'ascenseurs, installation téléphonique…). En revanche, sont prises en considération les surfaces, telles que buanderies, salles de jeux, vestiaires, séchoirs ;
• La consistance des locaux : les surfaces de certains locaux en combles ou en sous-sol, même si leur hauteur excède 1,80 m, par exemple, en cas d'impossibilité de supporter des charges liées à un usage d'habitation ou en raison de l'encombrement par une charpente ;
• Les toitures-terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes en rez-de-chaussée ;
• Les déductions relatives aux aires de stationnement de véhicules qu'elles soient ou non destinées à faire l'objet d'une gestion de caractère commercial et quelques soit leur situation par rapport à l'immeuble (sous-sol, rez-de-chaussée, construction en silo ou isolée) ;
• Les déductions pour les bâtiments à usage agricole : sont déduites de la SHOB les surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments affectés aux logements des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que les serres de production.

2) Déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux d'habitation : est déduite une surface correspondant à 5% et 5 m² forfaitaires des surfaces hors œuvre après les premières déductions précitées.

3) Déductions spécifiques aux opérations de réhabilitation d'immeuble à usage d'habitation : sont également déduites de la surface hors œuvre brute dans le cas de la réfection d'un immeuble à usage d'habitation, et dans la limite de 5 m² par logement, les surfaces de plancher affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.

Surface de vente

Depuis la loi n°73-1193 du 27 décembre 1973 d'orientation du commerce et de l'artisanat (dite « Loi Royer »), la surface de vente permet de déterminer le seuil de soumission aux demandes d'autorisations d'exploitation commerciale des projets commerciaux.

La définition actuellement applicable repose sur les dispositions du II-A du chapitre 1 de la circulaire du 16 janvier 1997, conformément à celle de la Taxe sur les surfaces commerciales (Tascom) ainsi que sur la circulaire de janvier 1981.

La surface de vente est égale à la superficie des espaces couverts et non couverts, affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats ; à l'exposition des marchandises proposées à la vente ; au paiement des marchandises ; à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente.

La circulaire du 15 novembre 2023 relative aux modalités de calcul de la surface de vente en matière d'aménagement commercial clarifie les modalités de calcul de cette surface dans le cadre des demandes d'autorisation d'exploitation commerciale.

Surface Utile Brute (SUB)

La surface utile brute correspond à la surface de plancher de la construction (SDP) déduction faite des :

• Éléments structuraux : poteaux, murs extérieurs, refends… ;
• Circulations verticales : les parties non déduites dans le cadre de la SDP.

La surface utile brute peut se décomposer en trois éléments principaux :

• Circulations horizontales ;
• Locaux à caractère social et sanitaire ;
• Surfaces effectivement réservées aux postes de travail (bureaux, ateliers, laboratoires, etc.).

Les locaux techniques ne sont donc pas comptabilisés puisqu'ils ont été exclus dans le calcul de la SDP. En revanche les locaux techniques en étage courant dédiés à l'usage d'un occupant, réalisés ou non postérieurement à l'autorisation de construire et qui ne concourent pas au fonctionnement général de l'immeuble, sont comptabilisés dans la surface utile.

C'est la surface généralement utilisée pour l'évaluation des bureaux.

Surface Utile Brute Locative (SUBL)

La surface utile brute locative correspond à la surface utile sous réserve de l'augmentation effective des quotes-parts des parties communes spécifiques, tels que les sanitaires, les plateaux d'accueil communs à un étage, qui peuvent néanmoins parfois être inclus sous forme de quote-part.

Cette notion est souvent utilisée pour les locaux d'entreprise multilocataires.

Surface Utile Nette (SUN)

La surface utile nette correspond à la surface « pièce par pièce », prenant en compte l'existence de toutes les cloisons, y compris celles amovibles, ce qui revient à en déduire l'emprise.

Surface Gross Leasing Area / Gross Lease Area (GLA)

La surface gross leasing area ou gross lease area correspond à la surface de plancher d'un local commercial, augmentée des auvents, des paliers extérieurs, des gaines techniques. Elle ne comprend pas les voies de desserte ou circulations communes à différents lots.

Elle est d'un usage très courant dans les galeries marchandes, les centres commerciaux ou les parcs d'activité commerciale.